Trods fremgang i byggeriet bliver byggebranchen stadig løbende ramt af konkurser, som har store konsekvenser for diverse byggeprojekter, bygherrer, underentreprenører og underrådgivere mv.

I det følgende henviser vi til ”bygherren”, men reglerne er de samme for bygherrer og underentreprenører. I forhold til underrådgiverne er der den forskel, at deres aftaleforhold oftest er reguleret af ABR89 (eller ABR18), hvor der i teksten tages udgangspunkt i AB92 (og AB18).

Konsekvenserne for entrepriseaftalen ved konkurs
Det følger af Konkurslovens § 55, at konkursboet kan vælge at indtræde i entrepriseaftalen og dermed fastholde aftalen over for bygherren. Bygherren kan derfor som udgangspunkt ikke ophæve entrepriseaftalen alene på grund af entreprenørens konkurs, heller ikke selvom der i entrepriseaftalen skulle være taget forbehold for det. Man kan med andre ord ikke fravige reglerne i Konkursloven, om konkursboets ret til at indtræde i aftalen.

Bygherren skal derfor rette henvendelse til kurator med anmodning om konkursboets stillingtagen til, hvorvidt boet ønsker at indtræde i aftalen eller ej. Det følger af AB92 § 42, stk. 2, at boet har en frist på fem arbejdsdage til at tage stilling til, om aftalen skal fortsætte eller ej. I henhold til AB18 § 61 stk. 2 skal kurator tage stilling hertil ”uden ugrundet ophold”.

Indtræder konkursboet i entrepriseaftalen, har begge parter pligt til at opfylde aftalen. Det indebærer, i det væsentligste, at bygherre er forpligtet til at betale entreprisesummen, og konkursboet har pligt til at udføre arbejdet i overensstemmelse med aftalen.

Indtræder konkursboet ikke i entrepriseaftalen, kan bygherre ophæve aftalen, jf. Konkurslovens § 58. Ved ophævelse af aftalen skal bygherre sørge for stadeopgørelse i overensstemmelse med AB92 § 44 (AB18 § 63), ligesom bygherre skal sørge for at anmelde et eventuelt krav i konkursboet. Det er vigtigt, at man som bygherre håndterer den proces korrekt, da bygherren ellers risikerer at blive påført unødig økonomiske tab og/eller forsinkelse af byggeriet.

Højesteretsdom fra 2019 – fortabelse af 5 procentpoint af entreprenørgarantien
Det er vigtigt at være opmærksom på, at der blev afsagt en Højesteretsdom i 2019, som medfører at entreprenørgarantien i udgangspunktet nedskrives fra 15 % til 10 % af entreprisesummen, når der gennemføres en stadeforretning. En mildest talt meget uheldig situation og retsstilling for bygherre, da bygherre normalt først beder om udbetaling under garantien, efter stadeforretningen er gennemført. I givet fald risikerer bygherre at fortabe 5 procentpoint af sin sikkerhedsstillelse. Siden Højesterets dom fra 2019 er der afsagt nogle sagkyndige beslutninger om nedskrivningen af entreprenørens sikkerhedsstillelse i forbindelse med gennemførelse af en stadeforretning. Tendensen er i skrivende stund, at entreprenørgarantien forbliver på 15 % af entreprisesummen, hvis bygherre fremsender sin udbetalingsanmodning ”i snæver forbindelse” med tidspunktet for stadeforretningens gennemførelse/afslutning. Dette tidspunkt antages at være ved bygherres modtagelse af skønsmandens endelige stadeopgørelse og Voldgiftsnævnets omkostningsafgørelse.

Bygherrens økonomiske tab
Entreprenørens sikkerhedsstillelse efter AB92 § 6 (AB 18 § 9) tjener til opfyldelse af ”alle krav, som bygherren har i anledning af aftaleforholdet”, og garantien dækker derfor også krav, opstået som følge af entreprenørens konkurs.

Bygherren har pligt til at begrænse sit økonomiske tab mest muligt. Derfor bør bygherren straks efter konkursen er indtrådt, sikre byggepladsen. Materialer, leveret på byggepladsen med henblik på indføjelse i byggeriet, tilhører bygherren, jf. AB92 § 10, stk. 3 (AB18 § 12, stk. 4). Derfor har konkursboet, underentreprenører, leverandører o.l. ikke ret til at hente materialerne.

Fire gode og forebyggende råd
Her følger fire gode råd til, hvordan bygherre kan forberede sig på entreprenørkonkurser og optimere sine muligheder for at begrænse tidsmæssige og økonomiske tab:

• Vær ekstra opmærksom på, at betalinger af a conto-fakturaer svarer til værdien af det faktisk udførte arbejde, så bygherre ikke risikerer, at entreprenøren ved konkursens indtræden har overfaktureret.
• Få sikret ejendomsretten over betalte, men ikke-leverede materialer. Ejendomserklæringer for forudbetalte materialer, der står til opbevaring hos leverandøren, er dog i praksis ikke meget værd, da leverandøren stadig kan finde på at varsle (mere eller mindre berettigede) modkrav og udøve tilbagehold i materialerne. Overvej derfor, at få leveret så mange af bygherrens betalte materialer på byggepladsen som muligt. Hvis der udstedes ejendomserklæringer, så husk under alle omstændigheder at få dem udstedt til bygherre og ikke til (den konkursramte) entreprenør.
• Vær god til at bruge og ajourføre ændringsloggen, jf. AB 18 § 25, stk. 5. Det er et vigtigt bevisdokument for indgåede aftaler om ekstraarbejder og parternes økonomiske mellemværender og/eller uoverensstemmelser mv.
• Indgå forudgående aftaler med entreprenørgarantistiller om, at entreprenørgarantien ikke nedskrives til 10 % af entreprisesummen i forbindelse med, at bygherre gennemfører stadeforretning. Alternativt er anbefalingen – for en sikkerheds skyld – at bygherre kræver fuld udbetaling under garantien (15 % af entreprisesummen), før bygherre gennemfører stadeforretning på baggrund af sit estimerede fulde økonomiske tab, i henhold til sin (egen) udarbejdede dokumentation og/eller stadeopgørelse. Kravet kan efterfølgende revideres, når bygherre kender sit endelige økonomiske tab, grundet entreprenørens konkurs.

Ønsker du en uddybning af information og råd i artiklen? Kontakt advokat Anders Nørgaard Sørensen fra Molt Wengel for en uforpligtende samtale om jeres udfordringer. Send mail til ans@mowe.dk eller ring på tlf.  60 43 14 08.